Средний срок ипотечного кредита в России составляет 10 лет. Это означает, что сейчас те пионеры, которые взяли кредиты в начале нулевых и пережили кризис, только начинают их гасить. А сегодняшний заемщик - мужчина не старше 1962 и женщина не старше 1967 года рождения. Ведь полностью погасить ипотечный кредит нужно до выхода на пенсию.
Ипотечный рынок с размаху падает в демографическую яму. Директор Института демографии ГУ ВШЭ Анатолий Вишневский отмечает: "Несмотря на сокращение населения, Россия в нулевых жила в условиях демографического бонуса. Число людей в трудоспособном возрасте увеличивалось из-за вступления в жизнь поколений послевоенного беби-бума. Но начиная с 2010 года они начали выходить на пенсию. Количество граждан трудоспособного (и платежеспособного) возраста стало стремительно уменьшаться".
Выходом могла бы стать "ипотека для пожилых" - спрос на жилье есть и у пенсионеров. Однако отечественная банковская система не видит долгосрочную проблему за сиюминутными успехами. Подобные банковские продукты даже не разрабатываются.
Вторая проблема - рефинансирование ипотечных кредитов. С 2003 по 2007 год темпы роста рынка иногда превышали 100% в год. Но рост шел в отсутствие на российском рынке "длинных" денег. Это означает, что банку, выдавшему 10-летний кредит, через 3–5 лет приходится его рефинансировать. Сейчас должны рефинансироваться кредиты, выданные в 2007 году - как раз на пике бума. "В 2013-м банкам, входящим в АРБ, необходимо на рефинансирование ипотеки 450 млрд рублей. И где взять 262 млрд рублей из них, мы пока не знаем", - говорит председатель комитета Ассоциации российских банков (АРБ) по ипотечному кредитованию Андрей Крысин.
Поэтому у банкиров остается болезненный, но проверенный путь: повышать процентные ставки для новых заемщиков. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам составили в ноябре 2011-го 11,4% годовых, в декабре 2011-го - 11,6%, в январе 2012-го - 11,8%, а в феврале - 11,9%. В конце марта был преодолен рубеж в 12% годовых. АИЖК прогнозирует повышение ставок в первой половине нынешнего года до 12,5%.
Однако столь высокие ставки порождают два противоречия. Во-первых, с макроэкономикой, обещающей нам 6%-ную инфляцию в первом полугодии. Ставки по ипотеке вдвое выше инфляции - это что, кризис? Во-вторых, с платежеспособным спросом. По словам главы Национального агентства финансовых исследований Гузелии Имаевой, россияне готовы массово брать ипотеку по ставке менее 7,5% годовых. Однако реальные ставки, увы, не соответствуют ожиданиям.