Когда собственник долго отсутствует
Молодая москвичка получила квартиру по завещанию от неродной бабушки. Она подала на наследство и уехала из столицы на шесть месяцев - до окончания срока вступления в права. Вернувшись, девушка узнала, что квартира за это время была трижды продана и в ней уже делают ремонт. Оказалось, что первую продажу инициировал недобросовестный нотариус, подделав подпись бабушки. Законная наследница выиграла дело, но на это ушло два года.
"Есть достаточно много схем, когда мошенники используют в качестве продажи объекты, которые собственники редко посещают (например, если находятся длительное время за границей), - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина. - В таком случае люди узнают, что за квартирой некому присматривать и есть маневр для мошенничества. Мошенники действуют через подставных лиц и продают жилье, а далее разгорается конфликт между настоящим собственником квартиры и пострадавшими покупателями".
Эксперты рекомендуют покупателям даже не рассматривать квартиры, которые по документам несколько раз были перепроданы за короткое время. В подобных случаях приобретатель злополучной квартиры по закону не считается добросовестным, даже если он не подозревал о мошенничестве, и в результате лишается квартиры. В суде он, скорее всего, доказать ничего не сможет.
Когда показывают одну квартиру, а продают другую
Нетрадиционная, но уже обкатанная схема мошенничества - выдать "убитую" квартиру за только что отремонтированную. "Черные риелторы снимают жилье в панельном доме массовой застройки. Оно имеет прекрасный ремонт и красивый вид из окон. В соседнем доме расположена квартира, которую они продают, - такая же по площади, но в плохом состоянии. Для показов аферисты используют арендованную квартиру, на это время на номер дома наклеивается другая цифра", - приводит пример один из специалистов "МК".
Для потенциального покупателя, впервые приехавшего в район, все дома, естественно, выглядят одинаково. Особенно если приглашать его на просмотр под покровом темноты. В итоге человек убежден, что берет хорошую квартиру, а в собственность получает "убитую", по соседству.
Оспорить такую сделку практически невозможно. Внимательно проверяйте соответствие номера дома, квартиры и этажа по документам.
Есть и другой вариант внаглую обмануть покупателя: предложить ему квартиру по явно заниженной стоимости. Для примера: в рядом стоящем доме цена аналогичной квартиры выше на 10%. Покупатель заинтересовывается предлагаемым вариантом. Но его просят заплатить аванс, который срочно нужен продавцу квартиры (обычно аферисты ссылаются на дела чрезвычайного характера). Покупатель соглашается и платит аванс мошенникам. Таким же образом "продавец" получает аванс еще с десятка ни о чем не подозревающих людей, а затем исчезает.
Когда "зевают" банки и Росреестр
Считается, что покупка квартиры с помощью ипотеки - вариант накладный и кабальный, но стопроцентно безопасный. Дескать, банк никогда не рискует, а потому совершает тщательную проверку документов. К сожалению, это не так. "Мой знакомый адвокат поделился историей своего клиента, который купил квартиру с ипотекой крупного банка. Банк квартиру проверил и одобрил, - вспоминает генеральный директор агентства "Мезон" Екатерина Бонч-Бруевич. - Через пару месяцев после покупки в дом пришел настоящий хозяин. Выяснилось, что "продавец" просто арендовал квартиру, изготовил поддельный паспорт (кстати, напечатанный на Гознаке) и получил по нему дубликаты документов взамен якобы утерянных. В итоге квартиру у покупателя забрали. А банк не только не признал свою ошибку, но и потребовал... дальнейшей выплаты кредита".
"Покупатели не всегда оформляют титульное страхование, стараясь сэкономить на подобных расходах, а зря. Подобный вариант как раз позволяет уберечь покупателей от рисков, связанных с утратой права собственности. Банк может упустить какой-либо нюанс, а страховая компания проверяет различные нюансы более въедливо", - рекомендует Светлана Бирина.
"Зевнуть" может и специалист Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). "В этой инстанции сделке "проскочить" сложнее, но, как показывает практика, и здесь бывают пробелы", - говорит генеральный директор компании "Бон Тон" Надежда Коркка.
При принятии решения о выдаче кредита банки реже, чем хотелось бы, делают тщательную проверку. Профессионал должен был насторожиться, увидев, что документы недавно потеряны и восстановлены. Поэтому квартиру нужно проверять на юридическую чистоту своими силами (с агентом или без).
Специфика рисков при покупке "вторички" и "первички"
"Отдельно стоит выделить мошенничество на первичном и на вторичном рынках недвижимости, - говорит финансовый аналитик ИХ "Финам" Тимур Нигматуллин. - При совершении сделок на вторичном рынке покупатель несет риски, связанные с некорректной оценкой объекта недвижимости, недостаточной юридической проверкой сделки (прописаны ли малолетние дети, есть ли незарегистрированная перепланировка и т.п.). На первичном же рынке большие риски связаны с покупкой недвижимости на ранних стадиях строительства (например, на стадии котлована). Бизнес большинства девелоперов построен таким образом, что для строительства им необходимо продавать квартиры в еще не достроенных домах. И если на фоне сложной экономической конъюнктуры спрос на квартиры в новостройках упадет, дом может так и остаться недостроенным. Нужно изучить историю сдачи других объектов застройщика (были ли задержки в сдаче), проверить качество обустройства прилегающей территории".
Но все-таки на рынке первичной недвижимости, в отличие от "вторички", сделки являются более или менее прозрачными, отмечает "МК". Черные риелторы и мошенники, будучи прекрасными психологами, рассчитывают на невнимательность, некомпетентность или жадность жертв. Неопытному покупателю имеет смысл обратиться к посреднику, заплатив ему несколько процентов от стоимости объекта недвижимости.
Однако, считают многие эксперты, без специального закона о регулировании риелторской деятельности невозможно зафиксировать ответственность сторон. Такой законпроект уже готовится - о его необходимости весной заявил президент Владимир Путин.
Нововведения грядут и на рынке первичного жилья - власти подумывают запретить прежнюю схему долевого строительства.