НТВ
Министерства финансов России и Кипра согласовали протокол, вносящий изменения в межгосударственное соглашение об избежании двойного налогообложения. Некоторые из новаций напрямую затронут и рынок недвижимости, пишут "Ведомости".

Действующее в настоящее время соглашение не устраивает Россию. Из-за расхождений между нашими двумя странами в налоговой сфере Кипр попал в российский "черный список". Речь идет о вступившем в силу с 1 января 2008 года "Перечне государств и юрисдикций, предоставляющих льготный режим налогообложения и/или не предоставляющих налоговой информации" Минфина РФ, который известен также как "офшорный список".

В частности, внесенные изменения касаются вопросов обмена информацией, регулирования налогообложения доходов от реализации акций компаний, капитал которых более чем на 50% состоит из недвижимости, и других положений соглашения.

Для удобства продажи целого объекта недвижимости чаще всего он регистрируется на отдельную фирму. Как правило, эта фирма - в офшоре и часто именно на Кипре. Например, 85% акций "Мосинжстроя" (среди проектов - "Охотный Ряд") контролируется кипрской MIS Holding Limited, в прошлом году ее контрольный пакет пыталась купить инвесткомпания А1. У девелоперов продажа объекта недвижимости почти всегда совпадает с продажей акций владеющей им компании. А если продажа акций совершается на Кипре, такая сделка не облагается налогом, а в России пришлось бы заплатить налог на прибыль (20%) с выручки от продажи акций за вычетом затрат на строительство.

Однако изменения в ст. 13 соглашения с Кипром разрешают России взимать налог с прибыли от продажи акций кипрских компаний, если больше половины их активов составляет российская недвижимость. Главная проблема состоит в получении информации о таких сделках, признает сотрудник налоговых органов: остается надеяться, что киприоты будут оперативно предоставлять информацию нашему Минфину по прописанным в протоколе правилам. Речь может идти о сотнях миллионов долларов дополнительных налогов: по оценке Colliers Int., объем только 10 крупнейших сделок на рынке коммерческой недвижимости в Москве за прошлый год - 2,72 млрд долларов.

Новая редакция соглашения усиливает контроль не только за доходами от продажи недвижимости, но и от управления ею (эта норма вступает в силу без отсрочки, но не ранее 1 января 2010 г.). Значительная часть недвижимости управляется через закрытые ПИФы, пайщиками которых являются кипрские фирмы, объясняет партнер Deloitte Владимир Гидирим, и такие ПИФы не платят налог на прибыль в России. Доход от такого ПИФа можно трактовать как «другие доходы» кипрской компании, говорит Гидирим, и благодаря действующему соглашению с Кипром налог с них не взимается.

После внесения поправок в ст. 6 соглашения такие выплаты должны облагаться налогом на прибыль в России (20%). Минфин идет в русле международных правил, говорит Гидирим: так, модельная конвенция ОЭСР от 2008 г. предлагает облагать такие выплаты 15%-ным налогом (повышенной ставкой, применимой к дивидендам).

У строителей из-за этого возникнут операционные сложности, считает вице-президент Knight Frank Андрей Закревский, но до 2014 г. (когда вступит в действие изменение к ст. 13) они закроют офшоры на Кипре и выведут свои активы - скорее всего в другие офшоры. Однако киприоты, вероятно, потребовали от России внести такие же изменения и в соглашения с другими странами (сейчас их более 60), потому и понадобилась отсрочка, предполагает партнер Deloitte Владимир Гидирим. Представитель Минфина сообщил "Ведомостям", что министерство уже работает над дополнительными протоколами к соглашениям с другими странами по поводу получения налоговой информации. "Сейчас с помощью МИДа начинаем работать с Швейцарией, Люксембургом, Австрией и Мальтой", - уточняет он. Новая редакция договора с Кипром вступит в силу после ратификации парламентами обеих стран.