Каждый, кто хотя бы отдаленно интересуется ситуацией с покупкой квартир, приблизительно представляет себе возможные схемы продажи новостроек. И знает, что отношения застройщиков и дольщиков регулируются принятым в 2005 году законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", или 214-ФЗ. Закон предусматривает подписание договора о долевом строительстве и, таким образом, регулирует процесс привлечения финансов покупателей для возведения новостроек и одновременно увеличивает ответственность застройщиков за взятые на себя обязательства. Между тем далеко не каждый застройщик поторопился выполнять законодательные нормы. Широкую популярность на рынке недвижимости Москвы приобрели так называемые "серые схемы" продаж, значительно повышающие риск для покупателей. Самыми распространенными стали предварительный договор купли-продажи квартиры и вексельная схема.

Согласно предварительному договору, квартиры до момента достройки дома числятся за застройщиком. Договор лишь фиксирует намерение строительной компании в будущем предоставить гражданину квартиру (которая до этого времени официально находится в собственности застройщика) и заключить с ним основной договор. Но деньги за недвижимость покупатель передает застройщику уже при подписании предварительного договора. Загвоздка в том, что предварительный договор не регистрируется государством. Это означает, что действия застройщика никак не контролируются. Он не ограничен в своих возможностях и может подписать несколько предварительных договоров, или бесконечно затягивать со сроками строительства. О том, чем такая ситуация может обернуться для дольщика, говорить не приходится.

На принципе подписания предварительного договора основана и вексельная схема продажи квартиры. С покупателем заключают предварительный договор купли-продажи и договор о купле-продаже векселя. Покупатель подписывает соглашение о том, что он ссужает застройщика деньгами, которые затем будут засчитаны в стоимость квартиры. А подтверждением соглашения служит выданный гражданину на руки вексель, который застройщик должен будет погасить.

Эксперты предупреждают: вексельная схема вовсе не означает, что застройщик гарантированно передаст покупателю квартиру. По сути, застройщик обязуется погасить вексель квадратными метрами, но фактически никто не мешает ему погасить вексель деньгами. И на момент готовности новостройки покупатель вполне может остаться с обесцененной за время строительства суммой на руках, и без квартиры. Если же застройщик объявит себя банкротом, покупатель и вовсе ничего не получит, поскольку ему некому будет предъявлять вексель к погашению. И еще один нюанс: вексель, не предъявленный к погашению в течение года, утрачивает свою ценность; покупатель теряет право выплаты по ценной бумаге. Этим обстоятельством нередко пользуются недобросовестные застройщики.

Специалисты еще раз напоминают: согласно действующему законодательству, все строительные организации в РФ обязаны работать по 214-ФЗ. Только такая схема способна защитить права дольщиков. Поэтому не стоит поддаваться заманчивым обещаниям "купить квартиру дешево", когда речь идет о застройщиках с непроверенной репутацией, работающих по незаконным схемам продаж. Гарантии безопасности может дать лишь тот застройщик, который предпочитает действовать в рамках закона.