Принятие законопроекта об усилении ответственности за нарушение правил регистрации в его нынешнем виде сделает просто невозможной аренду для тех, кто, в сущности, и "делает рынок". По мнению "Московского комсомольца", это небогатые провинциалы и граждане СНГ, которые едут в российские мегаполисы за деньгами, карьерой и удачей. Но проблем добавится и столичному "офисному планктону", которому, вероятно, придется в корне менять свои привычные жилищные стратегии.
По данным аналитиков, в Москве и Санкт-Петербурге после роста в течение 11 месяцев 2012 года в декабре ставки начали снижаться. Так, стоимость аренды в Москве на однокомнатные квартиры снизилась на 5,1%, до 35,609 рублей, а в Санкт-Петербурге - на 1,9%, до 22,699 рублей. Максимальное падение было отмечено в столице в сегменте двухкомнатных квартир - они подешевели на 8,1%, то есть цены на "двушки" за месяц упали с 61,902 до 56,521 рубля. А в январе декабрьская понижательная тенденция охватила уже весь российский рынок аренды.
Эксперты считают, что в январе на рынок аренды повлияло сразу три фактора: переоценка владельцами недвижимости готовности арендаторов платить, традиционное снижение спроса в январе и готовящиеся изменения в законодательстве.
Как известно, сейчас в Госдуме рассматривается законопроект о серьезном, вплоть до уголовного, ужесточении ответственности за нарушение правил регистрации. Хотя создатели уверяют, что закон направлен против так называемых "резиновых" квартир, где сотнями регистрируются гастарбайтеры, из текста закона следует, что нарушителями закона могут стать даже те, кто, к примеру, поехал ухаживать за больным родственником или поселился у гражданского супруга - даже если речь идет о перемене жительства в границах Москвы.
Кроме того, столичные власти усиливают борьбу за уплату налогов со сдачи квартир. Налоговики даже предложили арендодателям патент, позволяющий заплатить раз в год 60 тысяч рублей и больше ни о чем не беспокоиться. Однако простой расчет показывает, что уплата такого налога выгодна лишь в случае, если ставка аренды составляет более 38,462 рублей в месяц. То есть для владельцев недорогих "однушек" и "двушек", которые и составляют основную долю неплательщиков, патент невыгоден.
Съемщики - в Подмосковье, хозяева - в Европу
Уже сегодня сдача квартиры в аренду не очень выгодное дело. Так, для московской недвижимости это занятие приносит 3-4% годовых до уплаты налога и без учета амортизации, в Подмосковье доходность может доходить до 5%. Большинство сдающих держит жилье в надежде на его подорожание. Но пока квартиры дорожают лишь на уровне инфляции. Так, за 2012 год, по данным портала "Индикаторы рынка недвижимости", цены в Москве и Подмосковье прибавили около 6%. То есть итоговая доходность от сдачи в аренду составляет максимум 11%.
Как прогнозируют эксперты рынка, в дальнейшем собственники будут включать налоговые издержки и потенциальные риски в цену аренды, и постепенно ставки снова начнут расти. А значит, начнет расти и давление "офисного планктона", составляющего основную часть арендаторов недорогих "однушек" и "двушек" в Москве, на работодателей с просьбой увеличить зарплату. Учитывая, что российский бизнес переживает не лучшие времена, эти запросы вряд ли будут удовлетворяться в достаточном размере. А значит, для многих встанет вопрос: вернуться в квартиру родителей или вовсе покинуть Москву.
Кто-то переедет в Подмосковье, кто-то начнет снимать жилье в складчину. В любом случае стоит ожидать снижения спроса на недорогие квартиры. Однако в случае ужесточения правил регистрации и сбора налогов именно владельцы таких квартир начнут массово отказываться от сдачи их в аренду: уже выгоднее продать ее и на вырученные деньги купить жилье, например, в Европе. Или даже в российском регионе, где идет рост цен на жилье.
Напомним, что власти в последнее время делают упор на развитие в России рынка доходных домов, в которых можно было бы снимать жилье по доступным ценам. Однако пока реализация проекта под вопросом, так как застройщики неохотно соглашаются в нем участвовать, опасаясь, что доходы от сдачи квартир не смогут покрыть их затраты.