Столичный Департамент жилищной политики (ДПЖ) разработал оригинальную концепцию "Внебюджетное финансирование строительства жилья москвичами". СЖСК, созданным из очередников, обещано существенное конкурентное преимущество - земля, за которую коммерческие застройщики платят баснословные деньги, будет выделена им без конкурса и бесплатно. Как объяснили в департаменте, этот актив поможет СЖСК обеспечить финансирование строительства будущего дома. "Банк предоставит кредит либо под залог права строительства на данном земельном участке, либо под залог самого земельного участка, если на него оформлены права собственности", - поясняют чиновники.
Формирование СЖСК будет идти под строгим контролем со стороны правительства Москвы. В концепции указывается, что теротделения ДЖП составят списки желающих вступить в СЖКС и сформируют из претендентов инициативную группу, которая станет учредителем кооператива.
Каждый ЖСК будет создаваться под конкретный земельный участок и конкретный проект дома. Предполагается, что дома будут панельными (это существенно удешевляет расходы на проектно-сметную документацию), а число пайщиков кооператива строго соответствовать числу квартир. Чиновники обещают следить, чтобы каждая семья в итоге получила не менее социальной нормы, т.е. как минимум по 18 кв. м на человека. Причем, чтобы исключить злоупотребления, членам кооператива будет запрещено совершать какие-либо сделки с принадлежащими им паями без согласия горадминистрации.
В идеале строительство дома должно вестись на средства паевого фонда, однако в случае с очередниками это практически нереально. Предполагается, что еще до выхода на площадку СЖСК как юридическое лицо сможет воспользоваться заемными средствами под залог прав на земельный участок и объекта незавершенного строительства. За счет этого кредита будет финансироваться основной объем строительных работ. После сдачи дома госкомиссии пайщикам придется вновь обращаться в банк - теперь уже за ипотечными кредитами, которые пойдут на погашение долга по первому займу и процентов по нему.
В горадминистрации уверяют, что эта схема широко применяется на Западе, и весь процесс будет контролироваться Департаментом жилищной политики, однако экспертов смущает принцип двойного кредитования. "Это долговая яма для пайщиков, - считает пресс-секретарь строительной компании "С-Холдинг" Оксана Басова. - Мало того что им придется платить двойные проценты за обслуживание кредитов, никто не гарантирует, что себестоимость работ, а следовательно, и взносы за время стройки не увеличатся".
Обещая вступившим в СЖСК очередникам квартиры по себестоимости, чиновники не конкретизируют, какие именно затраты в нее включаются. Одно дело, если речь идет только о строительстве самой "коробки". В таком случае вполне реально уложиться в 32-35 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако дополнительные расходы на проектную документацию, сбор разрешений на строительство, создание инженерных сетей, подключение к мощностям способны увеличить эту сумму в 2-3 раза. "В концепции говорится, что СЖСК, созданные из очередников, должны получить площадку без обременений. Но таких площадок в Москве не существует. Городу придется решать эту проблему за свой счет, и процесс подбора участков может затянуться", - говорит Басова.
Гендиректор компании "Арт-билдинг" Андрей Анохин, в свою очередь, указывает на противоречие основного положения концепции о СЖСК федеральному законодательству, согласно которому участки под застройку должны выделяться исключительно на аукционах. Кроме того, эксперт сомневается в легитимности финансовой схемы СЖСК, согласно которой деньги пайщиков привлекаются еще до начала строительных работ. "Непонятно, как это соотносится с нормами 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве жилья", - указывает Анохин. По его мнению, трудности неизбежны и на этапе формирования инициативной группы. "Сами по себе очередники не объединятся - это утопия. Сформировать СЖСК возможно лишь вокруг стратегического инвестора, который обеспечит стартовое финансирование проекта и за это получит часть площадей", - уверен эксперт.