Если инвестор решит сейчас вывести средства из недвижимости, он зафиксирует прибыль благодаря выросшим ценам. "Теоретически дольщик, который приобрел недвижимость в начале года, сейчас ее может продать с 30-процентной прибылью",? говорит коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев.
Однако на практике прибыль окажется на несколько процентов меньше. Продать квартиру инвестор сможет только с дисконтом к текущим ценам на аналогичное жилье. Инвестор недополучит доход из-за того, что ему придется либо потратиться на посредника, либо самостоятельно понести расходы на поиск покупателя и оформление сделки.
Схема выхода из "жилого актива" зависит от формы договора, который инвестор заключает с застройщиком.
Самая юридически защищенная форма ? это договор долевого участия. Ему посвящен специальный закон ? "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Дольщик, желающий продать квартиру, должен заключить договор с покупателем, отдать его в регистрационную палату, а застройщик в этом случае лишь уведомляется о сделке. Такой формой договора пользуются редко из-за необходимости при его заключении с застройщиком оплачивать сразу половину стоимости квартиры.
В других схемах при последующей реализации недвижимости инвестором требуется согласие застройщика. Несмотря на то что начальные взносы в таких схемах меньше, чем в договоре долевого участия, процесс перепродажи недвижимости и расторжения договора гораздо более длительный и затратный.
Дополнительные сложности у частного инвестора могут возникнуть, если квартира была куплена в кредит. В случае переуступки прав банк должен принять покупателя в качестве нового заемщика. Если новый заемщик не соответствует требованиям банка, то продавец должен перед передачей прав расплатиться с банком по кредиту.
Как ни парадоксально, но инвесторы теоретически могут заработать на штрафах, которые застройщик платит за просрочку сдачи объекта. По закону размер штрафа составляет 1/300 ставки рефинансирования (11%) за день просрочки от стоимости квартиры. Если квартира оценивается в 200 тысяч долларов, то за год просрочки ее сдачи инвестор может получить почти 30 тысяч компенсации.