С прошлого года в Думе активно обсуждались изменения, направленные на ликвидацию обходных схем, позволяющих застройщикам и продавцам продавать жилье по договорам, не подпадающим под действие закона № 214. В начале мая во втором чтении был одобрен пакет поправок, который, по мнению депутатов, должен полностью вытеснить альтернативные долевому участию схемы продажи жилья, такие как предварительные договоры, вексельные схемы и пр. Учитывая, что сегодня по закону № 214 в Москве работают не более 20% застройщиков, а остальные, таким образом, работают вне закона, ужесточение мер может серьезно сказаться на рынке первичной недвижимости Московского региона. Возможным сценарием может стать временный дефицит жилья, считают представители компаний-застройщиков.
Законопроект провозглашает единственным способом привлечения средств граждан договор долевого участия. Исключение сделано лишь для жилищных сертификатов и жилищно-строительных кооперативов. Впрочем, правовая база для применения этих инвестиционных моделей пока не проработана. За каждый выявленный факт нарушения устанавливается штраф – до 1 млн рублей. При этом существенно расширены функции региональных контрольно-надзорных органов власти.
Однако помимо санкций есть и много льгот. Упрощается схема работы по договорам долевого участия: застройщики освобождаются от налога на добавленную стоимость, сокращается перечень документов для регистрации первого договора долевого участия, до пяти дней сокращаются сроки госрегистрации договоров и т.д.
Впрочем, как отмечают сами застройщики, несмотря на ряд упрощений, новая редакция закона может оказаться неприятным сюрпризом для тех из них, кто начинает продавать квартиры еще до получения разрешения на строительство. Учитывая дороговизну банковских кредитов, у таких компаний могут возникнуть сложности с инвестированием. На посткризисном рынке, где основным конкурентным преимуществом проектов является цена, часть из них может временно остановить свои проекты.
"В то же время о дефиците новостроек пока говорить преждевременно, – считает директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина. – Скорее всего ряд застройщиков смогут вовремя перестроиться и начнут работать по закону № 214. Другие займутся поиском юридических оснований для применения альтернативных схем, позволяющих продавать жилье по более доступным ценам и быстрее осуществлять рефинансирование строительства. Что касается покупателей, у них будет выбор – либо купить жилье по более прозрачной схеме, либо сэкономить".
Между тем независимые эксперты настроены в пользу ужесточения мер к продавцам. "Уже почти пять лет многие застройщики работали, по сути, вне закона, однако кризис и рост угрозы возникновения новых проблем с обманутыми дольщиками заставили власти наконец-то приступить к устранению юридических лазеек, – отмечает директор аналитического портала IRN.RU Олег Репченко. – Кроме того, вся продажа по альтернативным схемам себя изжила. Понятно, что застройщикам это не очень нравится, но, поскольку со столь привлекательного рынка никто из них уходить не собирается, придется привыкать к соблюдению закона". По его словам, громкие заявления о возможном дефиците жилья – не более чем езда по ушам для неосведомленных граждан. "Все вопросы решаются простым снижением маржи застройщиков, – уверен Репченко. – Так что все это пиар по схеме: "Покупайте сегодня, не то завтра подорожает".